Однозначно жив: как себя чувствует ипотечный рынок без господдержки

Фото: Марат САЛИХОВ

С одной стороны, хорошо, что государство по-прежнему намерено помогать россиянам с покупкой жилья. С другой, введенные ограничительные тиски значительно снижают доступность ипотечных кредитов с господдержкой. Как работать в столь стесненных условиях, не снижая при этом темпов строительства и не теряя прибыль, обсудили 10 июля в Казани на деловом завтраке представители отрасли.

Обновленная семейная ипотека, в рамках которой можно будет оформить кредит со ставкой 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального дома, будет действовать до 2030 года. Воспользоваться ею смогут семьи, где есть ребенок до 6 лет, а также семьи, проживающие в малых городах с населением до 50 тысяч человек или в регионах с низким объемом строительства и индивидуальными программами развития. Максимальная сумма кредита составит 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей - для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос - 20%.

«Мы посмотрели собственную статистику: в июне, когда заканчивался срок прежней госпрограммы, был необычайный всплеск, все стремились успеть прибрести квартиры с помощью государства, - заявил основатель ипотечного агрегатора Metr.Club Анатолий Норштейн. - Через нас прошло 2700 заявок. Принято считать, что госпрограммы помогли рынку, а они действительно помогли, но однозначно утверждать, что без госпрограмм все полностью остановится, мы не можем».

Также эксперт выразил сомнение, что семейная ипотека будет пользоваться спросом в малых городах.

«Люди там, как мне кажется, не думают о покупке недвижимости, - отметил он. - Годовая инфляция в России в период с 25 июня по 1 июля увеличилась с 8,61% до 9,22%. И цель никто не скрывает - 4% в середине 2025 года. Как это ни печально, но госпрограммы госпрограммами, а пока инфляция у нас не опустится, говорить о базовых ставках, интересных для рынка, нам не приходится. Надо перестроить свое мышление и работать без госпрограмм. Думаю, что ипотечный рынок будет выживать за счет специальных совместных программ с застройщиками, а также программ, которые ранее не пользовались повышенным спросом».

Начальник управления ипотечного кредитования Ак Барс Банка Аркадий Бочарников начал свое выступление необычно - обратился к истории ипотечного вопроса, отметив, что это весьма древнее изобретение.

«Ипотека живет уже почти 3 тысячи лет и при любых обстоятельствах не умрет, - сказал он. - Выдача ипотеки в России не имеет тенденции к снижению. Последние годы тренд идет только вверх. Около 2 миллионов семей улучшают свои жилищные условия по ипотеке ежегодно. При этом у нас 42 миллиона семей в стране. Так что у нас еще 20 лет впереди, чтобы у всех была лучшая квартира. Прошедший июнь был действительно пиковым месяцем, ажиотажным. Все пытались запрыгнуть в последний вагон, чтобы получить ипотеку по льготным ставкам».

Бочарников подчеркнул, что банковский сектор положительно оценивает развитие совместных программ с застройщиками, которые «позволяют сделать всем хорошо».

«Например, спецпрограммы: выкуп ставки, замена заемщика, субсидии предприятия и т. д. - перечислил он. - Нишевые программы: исламская ипотека, базовые ипотечные программы для зарплатных клиентов. Мы выросли как банк в 2,5 с лишним раза по сравнению с прошлым годом. И не видим каких-либо пессимистичных сценариев. Своя новая квартира с ремонтом под себя - это однозначно лучше, чем арендованная у бабушки».

Любопытный сценарий развития ипотечного рынка представил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Этот крупный федеральный застройщик пока не представлен в Татарстане, работает он в Москве и Санкт-Петербурге.

«Июнь был действительно рекордным месяцем, - подтвердил Азизов слова предыдущих спикеров. - Доля ипотеки в продажах квартир росла последние несколько лет на фоне роста цен на первичное жилье, а также неопределенности в части сроков действия и условий выдачи ипотечных кредитов с государственной поддержкой. В 2024 году перед окончанием действия льготной ипотеки, а также на фоне изменения условий выдачи семейной ипотеки доля покупок квартир с использованием кредитных средств начала расти - с 80% в начале года до 85 - 87% весной, а затем до 91% в мае и 95% - в июне».

В ожидании решения регулятора о судьбе семейной ипотеки участники рынка, по словам Рустама Азизова, надеялись на появление адресных ипотечных продуктов - для врачей, учителей, сотрудников ключевых предприятий.

«Но ничего этого не случилось», - констатировал эксперт.

Также Азизов рассказал, что он неоднократно выступал с предложением создания отдельной ипотечной ссуды для молодых специалистов в возрасте до 30 лет. «Молодежная ипотека» с первоначальным взносом 15% могла бы выдаваться под 3% годовых сроком на 50 лет, чтобы максимально снизить размер ежемесячного платежа.

«Доход молодого специалиста в Москве составляет порядка 110 тысяч рублей, при этом по текущим программам ежемесячный платеж составляет едва ли не половину заработка, - отметил он. - А молодость на то и молодость, что еще хочется и мир посмотреть, и многое другое себе позволить. Пугаться срока в 50 лет не стоит: статистика показывает, что обычно люди гасят ипотеку примерно за 7 лет. Так что все нормально».

О том, что молодежная ипотека могла бы увеличить продажи за счет привлечения юных заемщиков, свидетельствовали и слайды выступления исполнительного директора компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыповой: по данным застройщика, в 2024 году увеличилась доля клиентов среднего возраста от 40 до 44 лет и уменьшилась доля молодых заемщиков в возрасте от 30 до 34 лет. Выросла доля клиентов старшего возраста от 50 лет и выше.

«Доля молодых клиентов в возрасте от 18 до 24 лет не растет, - подчеркнула она. - И зачастую это покупка родителями квартиры для своего ребенка».

Также Латыпова отметила, что сам рынок будет вынуждать застройщиков создавать с банками совместные программы, которые будут повышать доступность жилья.