Отказ от «коробочек» и хитрости застройщиков: Что ждет рынок недвижимости Казани?

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

За последнюю пятилетку рынок недвижимости Татарстана пережил сразу два потребительских бума. В первом случае во время перехода на эскроу-счета население испугалось сильного роста цен и бросилось скупать имеющиеся предложения. Во втором случае катализатором роста спроса стала правительственная программа по субсидированию ипотеки. Однако, учитывая рост ключевой ставки и перспективу отмены льготного кредитования, спрос на столичные новостройки может измениться. Перспективы развития и трансформации рынка недвижимости в Казани в рамках круглого стола, организованного банком «Открытие», обсудили представители органов власти, застройщики и банкиры.

СТРАХИ НЕ ОПРАВДАЛИСЬ

Вот уже два года строительство жилой недвижимости неразрывно связано с проектным финансированием. Изначально введение эскроу-счетов вызывало небольшое напряжение, но сейчас, заверяют эксперты, страхи развеяны.

- Наверное, где-то требования банков были непривычны, никому не нравится контроль, которого раньше не было. Но по прошествии полутора лет недовольных не встречал. Новые правила позволили исключить появление обманутых дольщиков - все деньги людей находятся в банке. А застройщики получили стабильное ритмичное финансирование на все время в целом: начиная от покупки земли и заканчивая благоустройством, - подвел первые итоги управляющий казанским офисом банка «Открытие» Дамир Габдулхаков.

Еще одно преимущество, считает он, возможность реализовывать недвижимость в удобные для застройщика сроки. Теперь они не привязаны к наличию собственных средств и не пытаются распродать все сразу еще на стадии «котлована».

На сегодняшний день банк «Открытие» является одним из лидеров по кредитованию застройщиков: установлен кредитный лимит на сумму свыше 18,5 миллиарда рублей. На эти средства будет построен 41 дом практически на 7 тысяч квартир общей площадью около 480 тысяч квадратных метров. С начала действия новых правил в банке было открыто более 2000 эскроу-счетов. Сейчас по 644 из них завершено строительство, а застройщикам перечислено порядка двух миллиардов рублей. В настоящее время в банке остается нераскрытыми порядка 1,4 тысячи счетов на сумму около 5 миллиардов рублей.

В свою очередь заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев подчеркнул, что проектное финансирование сегодня играет доминирующую роль.

- На сегодня в Татарстане общая площадь возводимого жилья составляет 2,9 млн кв. метров. При этом только 26% возводится по старым правилам. Доминирующую роль на рынке играет проектное финансирование, - отметил спикер.

Полное завершение строительства по старым правилам (без использования эскроу-счетов), отметил Гимаев, должно завершиться в ближайшие два-три года.

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

Представитель Минстроя также отметил включенность банков в ипотечное кредитование населения. Год назад только за один месяц пандемии количество ипотечных сделок снизилось на четверть по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Роль драйвера сыграла федеральная программа льготного кредитования.

- Общее количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 57%, на первичном рынке - на 63%. Средневзвешенная ставка снизилась на 1,7 пункта, а на первичном рынке - на 2,5 пункта, - привел статистику Гимаев.

ЧТО ЛИШАЕТ ДЕТЕЙ СЧАСТЛИВОГО БУДУЩЕГО?

Еще одной темой для обсуждения в рамках круглого стола стали вопросы облика, планировки и наполненности жилых комплексов. Главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина без лишних прелюдий сравнила имеющиеся однотипные застройки со строениями пересыльного лагеря ГУЛАГа.

- Однотипная застройка выхолащивает, особенно в детях, любое желание творить, стремиться к новым открытиям, творчеству, любознательности. Не секрет, что в такой застройке выше уровень апатии, депрессии и преступности, - сказала она.

Всему виной, считает Тухватуллина, желание инвесторов и застройщиков упростить и сделать однотипными решения архитекторов. И причиной этому - попытка экономить.

- Цены, конечно, дороже, но несоизмеримо, если мы потерям наших детей. Ведь пространство формирует волю, характер и нацию, - добавила архитектор.

Мало того, по словам Тухватуллиной, именно уникальная комплексная застройка может стать драйвером роста спроса среди потребителей. Так, в Казани уже есть застройщики, которые вынуждены сдерживать рост продаж. Ажиотаж вполне объясним - нетипичные дизайны и наполненность по количеству и качеству дополнительных услуг и возможностей жилого массива выгодно отличают его от конкурентов.

В качестве наставлений главный архитектор Казани рекомендовала застройщикам «не давить на архитекторов» и старательно продумывать условия для наполнения инфраструктуры.

ЖДАТЬ ЛИ ЦЕНОПАД?

Как сообщил управляющий директор отдела отраслевой экспертизы аналитического управления «Открытие Research» Константин Енин, на рынке жилья Татарстана наступило затишье - спрос на жилье стих.

Теперь существует вероятность, что Татарстан окажется в числе регионов, где с 1 июля перестанет действовать государственная поддержка в виде госипотеки.

- Исходя из того, что льготная ипотека закончится, а ставки резко вырастут, цены на жилье должны значительно просесть. Но застройщикам будет выгодно удерживать цены, жертвуя объемами продаж, - спрогнозировал аналитик.

Свою роль в сдерживании цен сыграет и рост цен на строительные материалы. Однако такие прогнозы не исключают индивидуальные скидки и предложения от застройщиков. Имеющиеся гибкие маркетинговые ходы позволят продавать недвижимость без простоя до наступления «платежеспособных времен».

Фото: Анастасия Осипова. Перейти в Фотобанк КП