Банковский кризис показал, что недвижимость - надежное вложение

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

О том, как менялись цены и спрос, как повлиял кризис банковского сектора на рынок, что произошло с ипотекой после отмены программы государственного субсидирования ставки и выгодно ли сейчас покупать жилье, рассказал наш эксперт - первый заместитель директора ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин.

Несмотря на банковский кризис в Татарстане и отмену программы государственной поддержки ипотечного кредитования, рынок недвижимости в начале года рынок недвижимости Казани оставался устойчивым, заявляет Олег Митюнин. В течениие первого полугодия можно наблюдать так называемый «боковой» тренд, это когда цены изменяются в узком диапазоне без резких скачков и падений.

По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в первом квартале 2017 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 56 343 рубля, на вторичном рынке - 56 337 рублей. По сравнению с тем же периодом 2016 года произошло повышение цен: тогда «квадрат» на первичном рынке стоил 55 300 рублей и на вторичном - 55 340 рублей.

- Такое незначительное изменение средних цен на первичном рынке по сравнению с ценами прошлого года говорит о том, что цены выросли из-за высокой стадии готовности объектов строительства. Чем выше готовность дома, тем дороже квадратный метр. А вот на вторичном рынке изменение цен произошли благодаря возвращению интереса со стороны рынка, что в скором времени подстегнет спрос и на новостройки. Федеральные игроки рынка недвижимости, пока констатируют стагнацию, но тут не всегда правильно сравнивать рынок недвижимости Казани с другими городами миллионниками, где есть переизбыток предложения, - уточняет эксперт.

Фото предоставлено рекламодателем

ООО «ИСК «Варикус»

Офис продаж: ул. Годовикова, д.12

тел. 8(843) 212-22-72

С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте: vzletpolosa.ru

Покупательский спрос в данный период также был относительно стабильным - вопреки банковскому кризису, который случился в республике.

- Первое полугодие можно условно разделить на две части: начало года, когда на рынок оказал влияние кризис банковской системы в республике, и последующий период, когда покупательский спрос активизировался, - объясняет Олег Митюнин.

Данная тенденция хорошо отслеживается по динамике цены на «квадрат». По данным казанского портала недвижимости Репортал.ру, в январе квадратный метр «вторички» стоил в среднем 64 647 рублей, последующие февраль, март, апрель зафиксировано падение -1,3%, -1,4%, -2,4% соответственно. В мае цены пошли на повышение, показав + 1,6%, средняя цена «квадрата» составила 62 356 рублей. В целом по рынку средняя стоимость квадратного метра снизилась на 3,5%. На первичном рынке в январе средняя цена квадратного метра составила 64 585 рублей, следующие два месяца было снижение: февраль -1,2%, март - максимальные за отчетный период -5,1%. В апреле-мае произошел рост: +3,5% и +1,8% соответственно. В целом по рынку было снижение средней цены «квадрата» - на 1,1%. Цена «квадрата» в мае составила 63 858 рублей.

Однако, обращаясь к этим данным, следует помнить, что они основываются на объявлениях о продаже жилья. По факту объекты могут быть реализованы по другим, более низким ценам.

- Мы практически не ощутили снижения спроса в связи с событиями на банковском рынке, о котором говорят некоторые участники рынка, - отмечает представитель компании-участника рынка недвижимости. - Понятно, что спрос был не рекордным, как в конце 2014 - начале 2015 года, когда скупались все квартиры. Но все же людям стало ясно, что рынок недвижимости более стабилен и понятен, что здесь можно вкладывать средства без страха потерять их. Тем более после принятия ФЗ № 214 рынок стал еще более открытым и безопасным для покупателей-инвесторов.

Традиционно подогревали спрос маркетинговые акции, которые проводят застройщики и агентства недвижимости в борьбе за клиента.

- В связи с оживлением на вторичном рынке увеличилось количество покупок по схеме «трейд ин». Широко применяется система рассрочек: беспроцентная - на срок до 6 месяцев и процентная - на более длительный период времени (до 2 лет). В рассрочку, как правило, больших сумм не берут, обычно это осязаемая сумма порядка 300 - 500 тысяч, - говорит эксперт.

Единственное, что оказывает понижающее давление на спрос, - это сезонные влияния, добавляет специалист. Лето традиционно характеризуется сниженным спросом.

Ипотека после отмены господдержки

Ипотека продолжает оставаться одним из основных инструментов на рынке недвижимости даже после отмены господдержки. Сегодня за счет ипотечного кредита приобретают жилье 70 процентов покупателей, отмечает Олег Митюнин. По данным Министерства строительства РТ, за первый квартал в республике выдано 7,2 тысячи ипотеки на сумму 10 миллиардов рублей.

Ипотечный рынок не просел благодаря снижению банковских ставок для первичного и вторичного рынка.

- Об этом говорилось еще в конце 2016 года: рынок подошел к тому рубежу, когда банки поняли необходимость снижения ставки без какой-то отмашки со стороны ЦБ. По большому счету ипотечная ставка не изменилась после отмены господдержки. Рабочая ставка какой была, такой и осталась. На сегодня банки официально заявляют о снижении ипотечной ставки до 10 процентов. Причем ставка 8 процентов, которую озвучивают некоторые банки и застройщики, скорее всего маркетинговый ход, который действует не на все, а только на определенные объекты, - отмечает эксперт.

По данным АИЖК РТ, сегодня ипотечные ставки ниже, чем в докризисный 2014 год. Агентство прогнозирует в этом году рост общей суммы ипотечного кредитования до 56 миллиардов рублей, в 2016 году он составил 48 миллиардов рублей.

Кстати, снижение банковских ставок активизировало вторичный рынок, и он сравнялся с первичным.

- Поскольку вторичный рынок был достаточно долгое время в стагнации, то сейчас он стал даже более активным по сравнению с первичным рынком. И теперь мы ожидаем, что спрос из вторичного рынка перейдет на первичный. Поскольку на сегодняшний день остался достаточно большой пул спроса, когда люди желают улучшить жилищные условия или сменить местоположение жилья, а для этого необходимо реализовать имеющуюся квартиру. И сегодня для этого появились все условия, - поясняет наш собеседник.

Востребован эконом-класс

По-прежнему самым востребованным является жилье эконом-класса. И задача застройщика предоставить жилье, ничем не уступающее всем современным требованиям. По габаритам такая квартира будет чуть компактнее. Хотя опять же у каждого свои представления о масштабах.

- Возьмем, например, один из наших проектов, который располагается в молодом и развивающемся жилом комплексе. В этом микрорайоне комфортные и продуманные планировки, площадь однокомнатных квартир от 33 до 47 квадратных метров. На выбор покупателя отличные эргономичные и «двушки», и «трешки» - всё зависит от спроса клиента, говорит эксперт.

Фото предоставлено рекламодателем

ООО «АК БАРС Недвижимость»

Офис продаж: пр. А. Камалеева, 26/12

тел. 295-77-77

Сайт: akbars-dom.ru

Переизбытка новостроек нет

Переизбытка предложений на первичном рынке Казани, о котором так много говорят в последнее время, не наблюдается, заявляет Олег Митюнин.

- Как пример, у нас практически 90% жилья в новых проектах реализуется на стадии строительства. Кроме того, по нашим данным, на начало мая застройщиками получено всего четыре разрешения на строительство многоквартирных домов. Это чрезвычайно мало для Казани. Хотя, по планам Министерства строительства РТ, Казань должна в этом году сдать порядка 800 тысяч кв. метров жилья, из которых более 500 тысяч кв. метров - многоквартирное коммерческое жилье. Застройщики сдадут запланированные на этот год метры, но с перспективой на 2018 год - у нас большие сомнения с учетом полученных разрешений и среднего времени строительства объекта в 2 года, - говорит он.

Поэтому, по мнению специалиста, желающим приобрести квартиру, стоит обратить внимание на те предложения, которые есть на рынке сегодня. Тем более банки снизили ипотечные ставки, а у застройщиков и агентств недвижимости действуют выгодные предложения по маркетинговым акциям. Так что лето - остается лучшим временем для покупки квартиры.

Что касается прогнозов по ценам, то они будут плавно расти. На первичном рынке стоимость квадратного метра будет подниматься в зависимости от стадии строительства, с каждым достроенным этажом. Кроме того, стоимость «квадрата» на «первичке» может вырасти из-за удорожания стройматериалов, соответственно повышения финансовой нагрузки на застройщика. На вторичном рынке цены будут зависеть от спроса. Сейчас мы видим, что он сильно активизировался, и сразу, хоть и незначительно, подросли цены. Плюс ко всему не стоит забывать о влиянии на рынок недвижимости сезона: традиционно стоимость «квадрата» растет ближе к концу года.

Мнение

Вячеслав Егоров, генеральный директор «Авангард Риэлт», вице-президент Российской гильдии риэлторов:

«Мы прогнозируем плавный рост цен до конца года. На первичном рынке стоимость квадратного метра будет подниматься в зависимости от стадии строительства, с каждым достроенным этажом. Кроме того, стоимость «квадрата» «первички» может вырасти из-за удорожания стройматериалов, соответственно повышения финансовой нагрузки на застройщика. На вторичном рынке цены будут зависеть от спроса, сейчас мы видим, что рынок активизировался, и цены подросли, хоть и незначительно. Кроме того, не стоит забывать о влиянии на рынок недвижимости сезона, и стоимость «квадрата» может немного вырасти к концу года».