Продам дачу. С налогом в придачу

Из символа стабильности и достатка подмосковная фазенда все чаще превращается в обузу

Фото: Иван МАКЕЕВ

Семену дача досталась в наследство. Сначала радовался, что есть куда семью вывозить на выходные. Но дети быстро выросли и интерес к фазенде потеряли. Самим же с женой постоянно туда ездить стало тяжеловато - ох уж эти пробки! Так бы и жили, выезжая на дачу на майские праздники да еще пару раз за сезон. Вот только циферки в платежке от налоговой в последние годы стали как-то угрожающе расти. Получив в этом году уведомление, Семен вообще слегка обалдел: земельного налога за 10 соток набежало около 15 тысяч! «Срочно продаю эту дачу, - решил Семен. - За 15 тысяч мы лучше эти майские в пансионате проведем»...

ПРОДАМ… НАДЕЖДЫ НЕ ТЕРЯЮ...

Все чаще вижу в своем родном районе Подмосковья, некогда считавшемся одним из самых престижных, объявления на дачных заборах: «Продам... Звонить...». Нынче они стали появляться даже зимой. И пока еще не видела, чтобы хотя бы одно из знакомых объявлений исчезло - значит, не очень-то покупают.

- Мы тоже видим, что увеличивается предложение наиболее дешевых участков - в садоводствах, деревнях, - рассказал на Радио «КП» (97,2 FM) член совета гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев. - На некоторых подмосковных направлениях оно уже в десятки раз превышает спрос.

Предложение более дорогих участков тоже растет. Но там «распродажа» началась еще в прошлый кризис - 2008 - 2009 года. И в полной мере рынок так и не восстановился. Даже несмотря на то, что участки же в садоводствах и дачных товариществах в тот кризис пользовались хорошим спросом: одни вспомнили, что в тяжелые времена надо сажать картошку, а другие пытались вложить в землю, «которую больше не делают», обесценивающиеся рубли.

Сейчас уже домик на шести или даже десяти сотках хорошим вложением не выглядит.

- Ну купил я в 2008 году хорошую дачу в садовом товариществе почти за 5 миллионов. Теперь не могу продать ее даже за полцены, - сокрушается читатель «КП» Андрей.

Зато существенно выросла кадастровая стоимость земли, исходя из которой платится за нее налог.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

ПОДЕШЕВЕЛО, НО ПОДОРОЖАЛО

- Для кадастровой оценки часто используются неполные или старые базы данных. Но даже в тех случаях, когда эта оценка является более-менее точной, она из-за изменений на рынке быстро устаревает. Вот представьте, в 2015 году специалисты провели оценку - по данным о ценах за 2014 год. В 2016 году ее результаты утвердили местные власти. И только в конце 2017 года, исходя из этих цифр, граждане получили налоговые уведомления. То есть заплатили налог в 2017 году по ценам 2014 года, - объясняет Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.

За это время загородный рынок в связи с кризисом изрядно просел. Зато стоимость участков на бумаге в основном выросла.

Такие проблемы есть не только в Подмосковье, но именно в столичном регионе расхождения в циферках оказались наиболее впечатляющими.

- Недавно мы помогали одному клиенту продавать дом с участком. Рыночная цена за все - 4 - 4,5 миллиона рублей. А знаете, какая была кадастровая? Около 12 миллионов! - рассказывает Роман Вихлянцев. - Кадастровая стоимость сплошь и рядом в 2 - 3 раза превышает ту, по которой землю и дачный дом можно реально продать.

- Мне земля досталась по наследству от мамы, под Балашихой. Кадастровая стоимость одной сотки - 500 тысяч рублей, - жалуется в программу «Ваш дом» на Радио «КП» слушательница. - Хорошо, что я пенсионерка (с 2018 года пенсионеров от земельного налога освободили. - Ред.). А то что бы я делала? Кто ж у меня землю по полмиллиона за сотку-то купит?

А какая кадастровая стоимость - такие и налоги.

- Сейчас в среднем на шесть соток в Подмосковье приходит налог в 15 - 18 тысяч в год, - говорит Вихлянцев. - А если дача оказалась в черте населенного пункта, то это может быть и 30 - 40 тысяч. В связи с этим мы ждем дальнейшего обвала цен.

В самом деле, тех дачников, которые зарегистрировали свои дома, ждет еще и рост налога на имущество. Напомним, что земельный налог и налог на имущество (за дом) - это два разных налога. В Подмосковье, а также в большинстве других регионов они рассчитываются по кадастровой стоимости. Но если земельный налог мы платим уже по полной, то по налогу на имущество пока действует переходный период, в течение которого циферки в платежках будут увеличиваться примерно на 20% в год. Грубо говоря, те суммы, которые пришлось заплатить в 2017 году дачникам за свои строения (помимо налога на землю), в Подмосковье сейчас составляет примерно 40% от полной суммы налога на это имущество. На следующий год будет примерно 60% от полной суммы, а все 100% придется платить с 2020 года. То есть сейчас еще цветочки, будет хуже.

ПРОЩАЙ, ФАЗЕНДА?

Дача - это все-таки не квартира, в которой живешь. Поэтому при росте налоговой нагрузки да и вообще затрат на содержание (плата за электричество, например, тоже растет) от них будут избавляться в первую очередь, прогнозируют риэлторы.

- Примерно половина подмосковных дач используется редко - как у вашего Семена. И мы ожидаем, что такая недвижимость сейчас в массовом порядке окажется выставленной на продажу, - считает Роман Вихлянцев. - Когда рынок и так насыщен, а количество предложений начинает расти, это, естественно, приводит к дальнейшему снижению цен, которое может перейти в обвал. И возникнет еще больший разрыв между реальной ценой недвижимости и ее кадастровой стоимостью, если ситуация не будет как-то разрешена на федеральном законодательном уровне. Поскольку местные органы власти, в чей бюджет идут сборы с налога на землю и имущество, естественно, не заинтересованы в пересмотре кадастровой стоимости в меньшую сторону.

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ.

В советские времена стандартный набор «машина, квартира, дача» означал, что жизнь удалась. «Построил дачу - обеспечил детям стабильное будущее», - считали многие.

Увы, нынче дача все реже ассоциируется со стабильностью. И все чаще - с очередными проблемами.

- Председатель нашего товарищества мне звонит почти каждую неделю, - жалуется наш герой Семен. - Потребовал, чтобы мы срочно приехали и за своим забором у леса мусор и сухую траву убрали - оказывается, вышли какие-то новые правила пожарной безопасности. То пугал, что надо срочно зарегистрировать в собственность дом (у нас оформлен только участок), а то грядут какие-то проверки. Для этого надо потратить что-то около 20 тысяч рублей, чтобы какая-то компания подготовила техплан дома. Потом стал требовать, чтобы мы сделали межевание участка, уточнили границы, а то у нас якобы не там забор стоит. Это еще 15 - 20 тысяч. Хорошо помню, что когда вступали в наследство, уже платили в БТИ за план границ нашей земли. Но, оказывается, требования к планам изменились - нужно еще раз заплатить за новый план. И это не считая постоянных поборов то на ремонт дороги, то на вывоз мусора, то на что-то еще. Еще и налоги платим по какой-то фантастической стоимости, суть которой никто толком не может объяснить. Да гори оно ясным пламенем! Одна с этой дачей нервотрепка и расходы. Если подсчитать все затраты, можно апартаменты в Испании на месяц у моря снять - и ни о каких межеваниях не думать.

У чиновников на это есть своя точка зрения. Мол, вот и пусть те, кому земля не нужна, ее продают. Найдутся желающие - те, для кого она действительно имеет ценность. А то даже не в самом дальнем Подмосковье некоторые садовые участки бурьяном и ельником зарастают. Одна из целей налогообложения в том и заключается - активизировать оборот земли, чтобы она не простаивала, а использовалась по назначению.

Так-то оно так. Вот только нынешняя ситуация с кадастровой стоимостью, как и прочие изменения в законодательстве, из которых большинству дачников понятно только то, что они опять что-то государству должны, у людей скорее ассоциируется не с восстановлением справедливости, а с обычным издевательством. И это еще одна причина, по которой желание вкладываться в родную землю напрочь исчезает.